Aktuality - Bytové domy ve Svobodově ulici

V nedávné době rozvířila značné emoce mezi občany města zpráva o připravované výstavbě dvou bytových domů v ulici Svobodova a společně s tím koluje mezi lidmi mnoho mýtů a zmatených informací. MěÚ OSA se zde tedy pokusí o obecné zodpovězení nejčastějších dotazů a uvedení alespoň některých vžitých omylů na pravou míru.

1. Co to tady budete stavět?!

Mezi nejčastější omyly patří jakési obecné povědomí lidí o tom, že plánovaná výstavba je akcí města. Často například slýcháme otázku: „Co to tady proboha chcete stavět?!“ Odpověď zní, že město Nová Role zde nic nestaví. Jedná se skutečně o investiční záměr soukromého investora – developera, kterým je spol. Byty Nová Role s.r.o., se sídlem Mikulášská 477/2, 326 00 Plzeň. Předmětná výstavba dvou bytových domů není investiční akcí města Nová Role a není městem nijak spoluorganizována či finančně podporována.

2. Proč se to staví zrovna tady?!

Další, poměrně častá otázka je: „Proč to stavíte zrovna tady, když támhle za tratí je volná louka?!“ Na to je třeba v první řadě opět odpovědět, že MY, potažmo město, zde nic nestavíme, a hned je nutno dodat, že za tratí je sice tzv. volná louka, nicméně ta již není ve vlastnictví dotyčného investora, a proto zde nemůže plánovat či realizovat žádnou výstavbu.

3. Proč jsou ty byty tak drahé? Takto město podporuje mladé rodiny?!

Otázka ceny jednotlivých bytů opět není otázkou, která by měla být adresovaná na město Nová Role, jelikož není aktivně účastno na předmětné výstavbě. Cenu, jak známo, určuje situace na trhu a prodávající, kterým je spol. Byty Nová Role s.r.o. Každý, kdo má alespoň základní přehled o současném vývoji ví, že ceny nemovitostí neustále rostou, v ČR dokonce nejrychleji v celé Evropské unii, nehledě na fakt, že v tomto konkrétním případě se jedná o novostavbu, kterou je potřeba nejprve zrealizovat a ceny stavebních materiálů, jak známo, také neustále rostou. Toto jsou faktory, které pak zásadním způsobem samozřejmě ovlivňují výslednou cenu konečného produktu, kterým je byt. Základním principem jakéhokoliv investičního záměru je jeho zhodnocení, jinými slovy developer není samaritán, ale obchodník a na realizaci bytových domů a prodeji takto vzniklých bytů chce, lidově řečeno vydělat, jelikož se tím živí.

Všeobecným problémem v České republice (čili netýká se to pouze Nové Role), je skutečnost, že bytová výstavba je v naprosté většině případů realizována soukromou sférou – developery. Města zkrátka nemají dostatek finančních prostředků na zajištění takto rozsáhlých a náročných akcí, protože finanční náklady často přesahují jejich vlastní roční rozpočet. Aby se město mohlo pustit do takovéto investiční akce, muselo by se zadlužit. I developer se musí zadlužit – vzít si investiční úvěr, ale v takovém případě se nejedná o veřejné finance. Developer je soukromá osoba, ať už se jedná o společnost či podnikatele a pokud mu jeho investiční záměr z nějakého důvodu nevyjde a on se tímto dostane do ztráty, tak je to jeho ztráta. Pokud by se ovšem to stejné stalo městu, byla by to veřejná ztráta, kterou by nakonec pocítili všichni jeho občané, např. tím, že by město v důsledku utrpěné ztráty z nevydařeného investičního záměru přestalo mít prostředky na údržbu komunikací, či veřejné zeleně nebo likvidaci odpadu či údržbu veřejných budov, pořádání veřejných kulturních a společenských akcí apod. To je jeden z hlavních důvodů, proč se města do takto rozsáhlé bytové výstavby v současné době příliš nehrnou – je to pro ně zkrátka moc riskantní.

Umístění staveb v území, včetně jejich vazeb na blízké okolí, napojení na stávající pozemní komunikace či inženýrské sítě je z pravidla řešeno v územním řízení, které končí vydáním územního rozhodnutí.

4. Je to povolené? Proč jsem nebyl o ničem informován?!
   • Dne 19.12.2012 byla na MěÚ Nová Role, tehdejší odbor životního prostředí a výstavby (dále jen „stavební úřad“) podána žádost o vydání územního rozhodnutí ve věci výstavby dvou bytových domů, přístupových komunikací, parkovacích stání a napojení na inženýrské sítě.
   • Dne 18.2.2013 bylo oznámeno zahájení územního řízení účastníkům řízení, veřejnosti a dotčeným orgánům a k projednání žádosti bylo nařízeno veřejné ústní jednání, jehož termín konání byl stanoven na 26.3.2013, v zasedací místnosti městského úřadu Nová Role.
     Suchou řečí paragrafů jsou dle § 85, odst.2, písm. b) stavebního zákona účastníky územního řízení osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. V souladu s tím tedy bylo zahájení územního řízení a pozvání na veřejné jednání oznámeno rovněž vlastníkům bytových jednotek ve stávajících bytových domech č.p. 95/11, 97/9, 105/7, 179/13, 180/15, 181/17, 182/32, 183/30, 184/28, 185/26, 186/24, 187/22, 205/16, 206/18 a 207/20.
     Jelikož dané řízení svým charakterem zcela odpovídá řízení s velkým počtem účastníků, tak jak je stanoveno v § 144, odst.1 správního řádu, byli účastníci řízení o jeho zahájení uvědoměni formou veřejné vyhlášky, což je zákonná možnost, která je zakotvená v § 144, odst. 2 správního řádu. Oznámení o zahájení řízení se v takovém případě provádí jeho vyvěšením na úřední desce, a to po dobu min. 15 dnů.
   • Celkem bylo veřejnou vyhláškou, v souladu se zákonem, osloveno 245 účastníků řízení, ovšem veřejného ústního jednání se jich zúčastnilo pouhých sedm, což je doloženo prezenční listinou, která je součástí protokolu z onoho veřejného jednání.
     V souvislosti s tímto si MěÚ OSA dovolí učinit malou odbočku. Od roku 1989 je naše země vedena formou demokratického zřízení. Demokracie se, jak známo, překládá jako „vláda lidu“. Poskytuje lidem různé svobody a možnosti vlastního rozvoje apod., ovšem také od nich něco požaduje. Má-li být demokracie skutečně funkční, vyžaduje aktivního občana. Občana, který se aktivně zajímá o dění ve svém okolí, o veřejné dění. Občana, který si například pravidelně prohlíží úřední desku, jelikož se na ní mohou nacházet dokumenty, jejichž obsah může nějakým způsobem zasáhnout do jeho života, a aby na to mohl svobodně a zcela v duchu demokracie reagovat, neboli uplatnit svá práva daná zákonem, musí mít samozřejmě přehled o tom, co se v jeho okolí děje. Nelze očekávat, že za ním někdo přijde domů a osobně ho upozorní, aby si přečetl ten či onen papír, protože by se na něm třeba mohly nacházet informace, pro něj důležité. Takto to nefunguje v žádné zemi na světě, čili opět se nejedná o žádné novorolské specifikum. Argument typu „chodím do práce, nemám čas prohlížet si úřední desku“, v demokratické společnosti neobstojí.
   • Dne 8.4.2013 bylo tedy vydáno územní rozhodnutí pod č.j. 2316/2012/NR/Kf, které bylo opět doručeno účastníkům řízení veřejnou vyhláškou – dle zákona. Jelikož se proti územnímu rozhodnutí nikdo z účastníků neodvolal, nabylo právní moci dne 10.5.2013.
   • Dne 11.11.2014 bylo oznámeno zahájení stavebního řízení ve věci daného záměru a dne 27.11.2014 bylo vydáno stavební povolení pod č.j. 1656/2014/NR/Kf, které nabylo právní moci dne 17.12.2014.
   • V praxi to znamená, že daný záměr výstavby dvou bytových domů na parc.č. 1007/23 byl řádně projednán s účastníky řízení a dotčenými orgány, na základě čehož získal jak územní rozhodnutí v roce 2013, tak i stavební povolení v roce 2014, jehož platnost byla v následujících letech 3x prodloužena – v souladu s platným stavebním zákonem. Nejedná se tedy o něco, co se zde ve městě objevilo nově, ale o záležitost, která je po úřední stránce již dávno projednaná a uzavřená.

5. A co zeleň? Ty stromy jsem sázel já, kdo mi je nahradí?!

Plocha, ve které je daný záměr umístěn, je dle platného Územního plánu města Nová Role plochou, označenou jako BH – plochy pro bydlení v bytových domech (hromadné). Není to tedy území, které by bylo vyčleněno pro veřejnou zeleň, nýbrž území, které je jasně určeno pro výstavbu, a to min. od 29.11.2004, kdy nabyl účinnosti Územní plán města Nová Role.
Realita českých měst je taková, že téměř každý strom, který na jejich území roste, někdy někdo vysadil, což samo o sobě ovšem tomu, kdo ho vysadil, nezakládá na dotyčný strom vlastnické právo. Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 507 je součástí pozemku rostlinstvo na něm vzešlé, což v praxi znamená, že strom patří tomu, na jehož pozemku roste. V tomto konkrétním případě patří všechny stromy na pozemku parc.č. 1007/23 jeho majiteli – spol. Byty Nová Role s.r.o., a stromy rostoucí na sousedním pozemku parc.č. 1007/1 patří městu Nová Role.
Předmětný záměr výstavby dvou bytových domů počítá ve své realizaci s využitím stávajících travnatých ploch pro umístění samotných staveb a souvisejících komunikací a parkovacích ploch, a rovněž s kácením cca 10 stávajících vzrostlých stromů. Povolení ke kácení stromů vydává MěÚ Nová Role – odbor správních agend, resp. referent životního prostředí, a to v samostatném správním řízení, vedeném dle platných právních předpisů. Žadateli bývá zpravidla uložena náhradní výsadba.

6. Není to moc velké? Kolik to má pater?!

Oba bytové domy jsou povoleny jako šestipodlažní, což odpovídá výšce 18,39 m od úrovně upraveného terénu. V současném znění Územního plánu je sice uvedeno, že pro dané území se stanovuje výškový limit pět nadzemních podlaží, ovšem Územní plán v tomto znění nabyl účinnosti až 28.9.2016. V době vydání územního rozhodnutí pro daný záměr, tedy v roce 2013, platilo znění Územního plánu z roku 2004, kde bylo v článku 26 uvedeno, že pro plochy BH – bydlení v bytových domech (hromadné) se stanovuje max. počet podlaží 8.
Z toho plyne, že kdyby byl daný záměr v roce 2013 navržen jako osmipodlažní, nebyl by v rozporu s tehdy platným Územním plánem a bylo by možné ho takto povolit. Schválen byl jako šestipodlažní, čímž byl v souladu s tehdejším Územním plánem a to s výraznou rezervou, a jelikož ke změně Územního plánu došlo až po vydání územního rozhodnutí pro daný záměr, není v rozporu ani se současným Územním plánem, byť je o jedno podlaží vyšší, než je dnes stanoveno, protože se na něj vztahují předpisy, platné v době jeho schválení.

7. Naše byty budou novou výstavbou zastíněny, čímž nám klesne kvalita bydlení!

Součástí projektové dokumentace, uložené na stavebním úřadě v Nové Roli, je rovněž studie zastínění a insolace okolních stávajících objektů novou výstavbou, zpracovaná oprávněnou autorizovanou osobou – autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby. Normová minimální doba oslunění, dle ČSN 73 4301, musí být při zanedbání oblačnosti dne 1. března nejméně 90 min denně; požadovanou dobu oslunění dne
1. března lze nahradit bilancí, při které je mimo přestupné roky ve dnech od 10. února do 21. března včetně průměrná doba oslunění 90 min. Doporučenou hodnotou je pak 180 min. Dle předložené studie činí doba oslunění ve dvou kritických bodech stávajících sousedních objektů, ovlivněných novou výstavbou, 375 min a 510 min, čímž několikanásobně převyšuje nejen normovou hodnotu, ale i doporučenou.

8. My s tou výstavbou nesouhlasíme a nechceme jí zde. Co s tím budete dělat?

Opravný prostředek, kterým se případně přezkoumávají již pravomocná rozhodnutí se nazývá „přezkumné řízení“ a jeho pravidla jsou stanoveny v HLAVĚ IX zákona
č. 500/2004 Sb., správní řád. Přezkumné řízení je vedeno vždy z moci úřední, nikoli na žádost. K přezkumnému řízení lze dát podnět, ovšem správní orgán nemusí tento podnět shledat jako opodstatněný, a pokud ho neshledá jako opodstatněný, tak přezkumné řízení nezahájí. Přezkumné řízení vede nadřízený správní orgán tomu orgánu, který přezkoumávané rozhodnutí vydal – v tomto případě by jím byl Krajský úřad Karlovarského kraje – odbor stavební úřad. Přezkumné řízení lze zahájit nejdéle do 1 roku od právní moci daného rozhodnutí.
Jinými slovy, pro územní rozhodnutí ve věci výstavby dvou bytových domů na
parc.č. 1007/23, které nabylo právní moci dne 10.5.2013, bylo možno zahájit přezkumné řízení do 10.5.2014. Stavební povolení s nabytím právní moci dne 17.12.2014 pak bylo možno přezkoumat do 17.12.2015.
Z uvedeného tedy vyplývá, že po úřední stránce se s danou věcí nedá dělat nic.

Představa některých občanů, že město by nyní mělo aktivně bránit developerovi ve výstavbě, jinými slovy blokovat výkon pravomocného rozhodnutí, je zcela nereálná. Město by se tím totiž dopustilo protiprávního jednání, které by developer mohl napadnout u soudu a ten soud by nakonec vyhrál. Ten, kdo by na takovém jednání tratil nejvíc by bylo město, resp. jeho občané, jelikož všechny soudní výlohy a náhrady způsobené újmy, by se hradily z rozpočtu města.

Město Nová Role poskytuje svým občanům bezplatné právní poradenství, které vykonává JUDr. Dominik Kříž, a to vždy po předchozí domluvě s asistentkou starostky.

18.8.2021

Městský úřad – odbor správních agend